[8·2 부동산 대책]
15년만에 서울 전역 투기과열지구… 재건축 분양권 거래 금지
- 다주택자 투기 봉쇄
양도소득세, 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p 더 내야
장기보유 특별 공제도 없애, 내년 4월 시행… '그 전에 팔라'
- 주택대출은 무차별 축소
무주택자도 집값의 40%만 대출… 3억 넘는 집 살땐 자금계획 신고
- "예상보다 강하다" 시장은 충격
"우린 안 올랐는데 왜…" 불만도… 전문가들 "당분간은 집값 약세"
정부가 '재건축 아파트'와 '다(多)주택자'를 집값 급등의 주범으로 지목하고 이를 강력하게 규제하는 대책을 내놓았다. 서울 전역에서 재건축 아파트 조합원 분양권(조합원 자격) 거래를 전면 금지했고, 집을 두 채 이상 가진 다주택자에 대해서는 양도소득세를 대폭 늘렸다. 국토교통부는 "재건축 조합원 분양권 거래량과 전체 주택 거래에서 다주택자가 차지하는 비중이 최근 2년 새 모두 2배 안팎으로 급증했다"고 밝혔다. 정부는 서울 전역에서 무주택자라도 주택담보대출을 집값의 40%로 제한하는 등 금융 규제도 강화했다.
◇'재건축'과 '다주택자' 정조준한 정부
이번 대책의 핵심은 2011년 해제돼 유명무실해진 '투기과열지구'를 강력한 형태로 부활(復活), 서울 전역과 경기 과천, 세종시(행정중심복합도시 지역)에 적용한 것이다. 투기과열지구에서는 재건축 아파트 조합원 지위를 거래할 수 없고, 민간 택지에 짓는 아파트도 분양가상한제가 적용된다. 여기에 정부는 규제를 대거 추가했다. 우선 재개발 조합원의 분양권 거래를 금지했다. 2주택 이상 보유한 가구에 대해서는 양도세 세율을 크게 높였고, 장기(長期) 보유자에 대해 세금을 깎아주는 특별 공제를 아예 없앴다.
양도세 세율의 경우, 2주택자는 기본세율이 10%포인트 높아지고, 3주택자는 20%포인트 높아진다. 1주택자도 지금까지는 '2년 보유'이던 면세(9억원 이하) 요건을 '2년 거주'로 바꿨다. 이 제도는 법 개정을 거쳐 내년 4월 시행할 예정이다. 전문가들은 "정부가 '시간을 줄 테니 다주택자에게 빨리 집을 팔고 시장을 떠나라'는 사인을 보낸 것"이라고 말했다.
이와 함께 3억원 이상 주택을 사는 사람은 자금 조달·입주 계획을 신고하도록 했다. '세무조사 가능성'을 암시하는 것이다. 투기과열지구에서는 청약 조건도 대거 강화했다. 청약 1순위 자격을 얻으려면 청약통장을 2년간 보유해야 하고, 24회 이상 납입해야 한다. 전용면적 85㎡ 이하 아파트 청약에선 추첨 없이 100% 가점제를 적용한다. 무(無)주택 기간과 부양가족 수 등을 따져 '꼭 집이 필요한 순서'대로만 분양하겠다는 것이다.
서울에서도 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·강서 등 11개 구(區)와 세종시를 '투기지역'으로 중복 지정했다. 투기지역에서는 양도세 가산세율이 적용되고, 주택담보대출의 만기연장도 어려워진다. 또한 주택담보대출 가능 건수가 기존 세대원당 1건에서 가구당 1건으로 제한된다.
◇"집값 안 오른 지역 왜 규제" 불만도
대책이 발표된 이날 오후 서울 강남권과 마포 등지의 부동산 중개업소는 손님 발길이 뚝 끊겼다. 김치훈 잠실에덴공인중개사무소 대표는 "집을 사려던 사람들이 '더 내리겠지요'라고 물어오며 기다리겠다는 분위기"라며 "당분간 소강상태가 이어지다 집값이 내릴 것 같다"고 했다. 서울 도봉구 쌍문동에 사는 강모(49)씨는 "강남 집값이 수억원씩 뛸 때 1년간 우리 동네는 고작 2000만원 올랐는데, 갑자기 투기과열지구라니 황당하다"고 말했다.
상당수 전문가는 "예상보다 강한 규제이며 당분간은 시장이 충격을 받아 집값이 약세를 보일 것"이라고 전망했다. 하지만 중·장기적 전망은 엇갈렸다. 권대중 대한부동산학회장은 "이번 조치로 강남을 포함한 서울 집값이 상당 기간 안정될 것"이라며 "앞으로 가계부채 종합 대책과 금리 인상 등이 현실화하면 하락을 걱정해야 할 수도 있다"고 했다. 반면 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "중·장기적 가격은 정책을 뛰어넘는 수요·공급의 문제"라며 "공급이 뒷받침되지 않으면 결국 다시 오를 것"이라고 했다.
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[8·2 부동산 대책] 8·2 부동산 대책 일문일답
과열지구 재건축 아파트 분양권, 준공돼 입주할 때까진 못 팔아
재건축 매매계약 마쳤다면 잔금 전에도 조합원 자격 양도 허용
과열지구선 청약통장 가입 기간 2년, 24회 이상 납입해야 1순위
내년부터 웃돈 받고 분양권 팔 땐, 보유기간 상관없이 50% 과세
다주택자가 임대사업자로 등록하면 재산세·소득세 등 감면 혜택
정부가 2일 발표한 주택시장 안정화 방안은 세제·금융·청약 제도·주택 공급 계획 등 전방위 규제를 담았다. 주요 내용을 일문일답 형태로 알아본다.
Q: 투기과열지구로 지정된 서울에서 재건축 아파트를 사들이면 조합원이 될 수 있나?
A: 재건축 조합이 설립된 이후부터 새 아파트가 준공돼 입주할 때까지는 조합원 자격을 사고팔 수 없게 됐다. 예외적으로 3년 이상 조합원 자격을 유지한 사람에 한해 '조합 설립 후 3년 내 사업시행인가 신청을 하지 못한 경우'와 '사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우'엔 조합원 자격을 양도할 수 있다.
Q: 지난달 서울에서 재건축 아파트를 샀는데 아직 잔금을 치르지 못했다. 이번 대책 규제를 적용받나?
A: 원칙적으로는 투기과열지구 지정(8월 3일) 전에 이전 등기를 마쳐야만 규제를 피할 수 있다. 다만 이번에는 8월 3일 이전에 매매계약이 체결됐다면, 그 거래에 대해서는 규제 적용을 하지 않기로 했다.
Q: 올해 초 강남에서 재건축 아파트를 조합원 자격으로 분양받았다. 내년 초 투기과열지구인 다른 지역 재건축 아파트를 분양받을 수 있나?
A: 안 된다. 투기과열지구 지정 전 취득한 주택이라도 분양 후 5년이 지나지 않았다면 또 다른 투기과열지구의 재건축 아파트 분양을 받을 수 없다.
Q: 서울에서 아파트 1순위 청약 자격은 어떻게 바뀌나?
A: 투기과열지구에서 전용면적 85㎡ 이하인 아파트의 1순위 청약 자격은 지역 구분 없이 '청약통장 가입 기간 2년 + 납부 횟수 24회'로 통일된다. 지금까지 1순위 자격은 수도권의 경우 '청약통장 가입 기간 1년 + 납부 횟수 12회', 지방은 '청약통장 가입 기간 6개월 + 납부 횟수 6회'였다.
Q: 아파트 청약에서 추첨제는 사라지나?
A: 실수요자 당첨 확률을 높이기 위해 가점제(무주택 기간·부양가족 수 등에 따라 가점을 부여해 청약 기회를 차등하는 제도) 당첨 비율을 높인다. 투기과열지구 내에서는 전용 85㎡ 이하의 경우, 전부 가점제로 선정한다. 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하는 75%, 전용 85㎡ 초과는 30%를 가점제로 뽑아야 한다. 부적격 당첨자로 인한 예비 입주자 선정에서도 이전에는 추첨제로 진행했지만, 이제는 가점제를 적용하기로 했다.
Q: 대구에서 1순위 자격으로 청약에 당첨된 사람이 투기과열지구·조정대상지역이 아닌 다른 지역에서 다시 1순위로 청약할 수 있나?
A: 안 된다. 가점제로 당첨된 사람과 그 가족(세대원)은 2년간 어느 곳에서도 다시 가점제로 청약을 받을 수 없도록 9월 중 청약 제도를 개편한다. 1순위 가점이 높은 무주택자가 재당첨 제한이 없는 지역의 인기 아파트를 분양받아 웃돈을 받고 분양권을 사고파는 행위를 막기 위해서다.
Q: 서울 강남 지역에 남편이 주택담보대출을 받아 구매한 아파트가 있다. 아내가 따로 주택담보대출을 받아 다시 강남 아파트를 살 수 있나?
A: 안 된다. 투기지역에서 주택담보대출은 '가구당 1건'으로 제한된다.
Q: 경기도 용인에 대출을 받아 사들인 아파트가 있는 상태에서, 추가로 서울 강남 아파트를 사기 위해 또 담보대출을 받으면 LTV·DTI가 강화되나?
A: 그렇다. 투기과열지구 및 투기지역에서 LTV·DTI는 각각 40%이지만 이미 주택담보대출이 있는 가구가 추가로 주택담보대출을 받으면 10%포인트씩 강화돼 각각 30%로 규제된다.
Q: 서울에서 9억원 미만의 아파트를 한 채 사서, 세입자에게 2년간 전세를 놓고, 자신은 직장이나 자녀 학교가 가까운 지역에 세를 얻어 살았다. 비과세 혜택을 받을 수 있나?
A: 과거엔 가능했지만, 이제 안 된다. 서울 등에서 8월 3일 이후 취득한 주택은 1가구 1주택이라 하더라도 반드시 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
Q: 아파트 분양권을 웃돈(프리미엄)을 받고 팔 때 내는 세금도 늘어나나?
A: 그렇다. 지금까지는 분양권을 2년 이상 갖고 있었다면 양도소득세를 일반 세율(6~40%)로 과세했지만, 내년 1월 1일부터 양도하는 분양권부터는 보유 기간과 상관없이 무조건 50%로 과세한다.
Q: 지금 주택을 여러 채 갖고 있는데 임대사업자로 등록하면 어떤 혜택이 있나?
A: 임대주택에 대한 취득세·재산세 등 지방세가 감면된다. 임대소득에 대한 소득세도 깎아준다.
[8·2 부동산 대책]
이번 8·2 부동산 대책으로 내년 4월부터 다주택자가 집을 팔아 얻는 이익에 붙는 세금(양도소득세)이 대폭 늘어난다. 문답으로 궁금증을 풀어본다.
―세율이 높아지나.
"그렇다. 지금은 집을 팔아 남긴 차익에 대해 기본 소득세율(6~40%)만 적용한다. 하지만 내년 4월부터는 두 채 가진 사람은 기본 세율에 10%포인트를, 3채 이상 가진 사람은 20%포인트를 가산해서 양도세를 물린다. 게다가 내년 4월부터는 다주택자에 한해 장기간 주택을 보유할 때 특별공제가 없어져 세 부담이 추가로 늘어난다. 이 제도는 양도 차익의 10%(3년 보유 시)에서 최대 30%(10년 이상 보유 시)를 깎아주는 방식이다."
―실제 세금 부담이 얼마나 커지나.
"10년 보유하다 올해 팔아서 1억원의 차익이 생겼다고 가정하자. 소유한 주택 숫자와 무관하게 올해는 1100만원을 부담해야 한다. 하지만 같은 조건으로 내년 4월 이후에는 2주택자는 2900만원을 내야 하고, 3주택자는 3870만원을 내야 한다. 10년 보유하고 3억원의 차익을 얻었다면 올해는 주택 소유 숫자와 무관하게 5950만원의 양도세를 내야 한다. 하지만 내년 4월부터는 2주택자는 1억2340만원을, 3주택자는 1억5320만원을 내야 한다. 따라서 다주택자는 내년 4월 이전에 집을 팔아야 세 부담을 줄일 수 있다."
―어떤 지역에 있는 주택을 팔았을 때 세금이 중과(重課)되나.
"양도세 중과는 조정대상지역 안에 있는 집을 팔았을 때만 적용된다. 조정대상지역은 서울 전역, 세종, 경기도 7곳(과천·하남·성남·고양·광명·남양주·동탄2신도시), 부산 7곳(해운대·연제·동래·부산진·남·수영·기장)이다. 다주택 여부는 전국을 대상으로 계산한다. 예를 들어 서울에 한 채, 강원도에 한 채를 갖고 있다면 2주택자로 간주한다. 이때 강원도 집을 팔면 지금처럼 기본 세율만 적용되지만, 조정대상지역인 서울 집을 팔면 기본 세율에 10%포인트를 더해 양도세가 매겨진다."
―내년 4월 1일 이후 적용한다면 3월 말까지 계약만 해도 되나.
"아니다. 내년 3월 31일까지 잔금 납부를 마쳐야 한다. 내년 3월 말에 매매계약을 했더라도 4월 초에 잔금을 받는다면 중과세된다."
―1가구 1주택자에 대해서도 비과세 요건이 강화된다는데.
"조정대상지역 안에 있는 주택에 한해 비과세 요건이 강화된다. 지금은 1가구 1주택자이고 팔 때 가격이 9억원 이하이면 살지 않았더라도 2년 이상 보유만 했어도 양도세를 물지 않았지만, 8월 3일부터는 2년 이상 실제 살았다는 걸 증명해야 양도세를 면제받을 수 있다."
원문보기:
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/08/03/2017080300228.html#csidxd2418514ccf443885d60aae28e4ec71
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http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/08/03/2017080300034.html#csidx7441868151fd328a5e40a2681d4d300
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http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/08/03/2017080300034.html#csidx45419504007514cbb7c837e98d28484
Q: 투기과열지구로 지정된 서울에서 재건축 아파트를 사들이면 조합원이 될 수 있나?
A: 재건축 조합이 설립된 이후부터 새 아파트가 준공돼 입주할 때까지는 조합원 자격을 사고팔 수 없게 됐다. 예외적으로 3년 이상 조합원 자격을 유지한 사람에 한해 '조합 설립 후 3년 내 사업시행인가 신청을 하지 못한 경우'와 '사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우'엔 조합원 자격을 양도할 수 있다.
Q: 지난달 서울에서 재건축 아파트를 샀는데 아직 잔금을 치르지 못했다. 이번 대책 규제를 적용받나?
A: 원칙적으로는 투기과열지구 지정(8월 3일) 전에 이전 등기를 마쳐야만 규제를 피할 수 있다. 다만 이번에는 8월 3일 이전에 매매계약이 체결됐다면, 그 거래에 대해서는 규제 적용을 하지 않기로 했다.
- ▲ /김연정 객원기자
A: 안 된다. 투기과열지구 지정 전 취득한 주택이라도 분양 후 5년이 지나지 않았다면 또 다른 투기과열지구의 재건축 아파트 분양을 받을 수 없다.
Q: 서울에서 아파트 1순위 청약 자격은 어떻게 바뀌나?
A: 투기과열지구에서 전용면적 85㎡ 이하인 아파트의 1순위 청약 자격은 지역 구분 없이 '청약통장 가입 기간 2년 + 납부 횟수 24회'로 통일된다. 지금까지 1순위 자격은 수도권의 경우 '청약통장 가입 기간 1년 + 납부 횟수 12회', 지방은 '청약통장 가입 기간 6개월 + 납부 횟수 6회'였다.
Q: 아파트 청약에서 추첨제는 사라지나?
A: 실수요자 당첨 확률을 높이기 위해 가점제(무주택 기간·부양가족 수 등에 따라 가점을 부여해 청약 기회를 차등하는 제도) 당첨 비율을 높인다. 투기과열지구 내에서는 전용 85㎡ 이하의 경우, 전부 가점제로 선정한다. 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하는 75%, 전용 85㎡ 초과는 30%를 가점제로 뽑아야 한다. 부적격 당첨자로 인한 예비 입주자 선정에서도 이전에는 추첨제로 진행했지만, 이제는 가점제를 적용하기로 했다.
Q: 대구에서 1순위 자격으로 청약에 당첨된 사람이 투기과열지구·조정대상지역이 아닌 다른 지역에서 다시 1순위로 청약할 수 있나?
A: 안 된다. 가점제로 당첨된 사람과 그 가족(세대원)은 2년간 어느 곳에서도 다시 가점제로 청약을 받을 수 없도록 9월 중 청약 제도를 개편한다. 1순위 가점이 높은 무주택자가 재당첨 제한이 없는 지역의 인기 아파트를 분양받아 웃돈을 받고 분양권을 사고파는 행위를 막기 위해서다.
Q: 서울 강남 지역에 남편이 주택담보대출을 받아 구매한 아파트가 있다. 아내가 따로 주택담보대출을 받아 다시 강남 아파트를 살 수 있나?
A: 안 된다. 투기지역에서 주택담보대출은 '가구당 1건'으로 제한된다.
Q: 경기도 용인에 대출을 받아 사들인 아파트가 있는 상태에서, 추가로 서울 강남 아파트를 사기 위해 또 담보대출을 받으면 LTV·DTI가 강화되나?
A: 그렇다. 투기과열지구 및 투기지역에서 LTV·DTI는 각각 40%이지만 이미 주택담보대출이 있는 가구가 추가로 주택담보대출을 받으면 10%포인트씩 강화돼 각각 30%로 규제된다.
Q: 서울에서 9억원 미만의 아파트를 한 채 사서, 세입자에게 2년간 전세를 놓고, 자신은 직장이나 자녀 학교가 가까운 지역에 세를 얻어 살았다. 비과세 혜택을 받을 수 있나?
A: 과거엔 가능했지만, 이제 안 된다. 서울 등에서 8월 3일 이후 취득한 주택은 1가구 1주택이라 하더라도 반드시 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
Q: 아파트 분양권을 웃돈(프리미엄)을 받고 팔 때 내는 세금도 늘어나나?
A: 그렇다. 지금까지는 분양권을 2년 이상 갖고 있었다면 양도소득세를 일반 세율(6~40%)로 과세했지만, 내년 1월 1일부터 양도하는 분양권부터는 보유 기간과 상관없이 무조건 50%로 과세한다.
Q: 지금 주택을 여러 채 갖고 있는데 임대사업자로 등록하면 어떤 혜택이 있나?
A: 임대주택에 대한 취득세·재산세 등 지방세가 감면된다. 임대소득에 대한 소득세도 깎아준다.
[8·2 부동산 대책]
양도소득세 얼마나 늘어나나 - 1주택자도 2년이상 살아야 면세
이번 8·2 부동산 대책으로 내년 4월부터 다주택자가 집을 팔아 얻는 이익에 붙는 세금(양도소득세)이 대폭 늘어난다. 문답으로 궁금증을 풀어본다.―세율이 높아지나.
"그렇다. 지금은 집을 팔아 남긴 차익에 대해 기본 소득세율(6~40%)만 적용한다. 하지만 내년 4월부터는 두 채 가진 사람은 기본 세율에 10%포인트를, 3채 이상 가진 사람은 20%포인트를 가산해서 양도세를 물린다. 게다가 내년 4월부터는 다주택자에 한해 장기간 주택을 보유할 때 특별공제가 없어져 세 부담이 추가로 늘어난다. 이 제도는 양도 차익의 10%(3년 보유 시)에서 최대 30%(10년 이상 보유 시)를 깎아주는 방식이다."
―실제 세금 부담이 얼마나 커지나.
"10년 보유하다 올해 팔아서 1억원의 차익이 생겼다고 가정하자. 소유한 주택 숫자와 무관하게 올해는 1100만원을 부담해야 한다. 하지만 같은 조건으로 내년 4월 이후에는 2주택자는 2900만원을 내야 하고, 3주택자는 3870만원을 내야 한다. 10년 보유하고 3억원의 차익을 얻었다면 올해는 주택 소유 숫자와 무관하게 5950만원의 양도세를 내야 한다. 하지만 내년 4월부터는 2주택자는 1억2340만원을, 3주택자는 1억5320만원을 내야 한다. 따라서 다주택자는 내년 4월 이전에 집을 팔아야 세 부담을 줄일 수 있다."
―어떤 지역에 있는 주택을 팔았을 때 세금이 중과(重課)되나.
"양도세 중과는 조정대상지역 안에 있는 집을 팔았을 때만 적용된다. 조정대상지역은 서울 전역, 세종, 경기도 7곳(과천·하남·성남·고양·광명·남양주·동탄2신도시), 부산 7곳(해운대·연제·동래·부산진·남·수영·기장)이다. 다주택 여부는 전국을 대상으로 계산한다. 예를 들어 서울에 한 채, 강원도에 한 채를 갖고 있다면 2주택자로 간주한다. 이때 강원도 집을 팔면 지금처럼 기본 세율만 적용되지만, 조정대상지역인 서울 집을 팔면 기본 세율에 10%포인트를 더해 양도세가 매겨진다."
―내년 4월 1일 이후 적용한다면 3월 말까지 계약만 해도 되나.
"아니다. 내년 3월 31일까지 잔금 납부를 마쳐야 한다. 내년 3월 말에 매매계약을 했더라도 4월 초에 잔금을 받는다면 중과세된다."
―1가구 1주택자에 대해서도 비과세 요건이 강화된다는데.
"조정대상지역 안에 있는 주택에 한해 비과세 요건이 강화된다. 지금은 1가구 1주택자이고 팔 때 가격이 9억원 이하이면 살지 않았더라도 2년 이상 보유만 했어도 양도세를 물지 않았지만, 8월 3일부터는 2년 이상 실제 살았다는 걸 증명해야 양도세를 면제받을 수 있다."
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http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/08/03/2017080300228.html#csidxd2418514ccf443885d60aae28e4ec71
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